中古マンションの購入に関する書類といえば、「売買契約書」「重要事項説明書」がその代表格。では、「重要事項調査報告書」という書類をご存知でしょうか？実は、そのマンションでのこれからの生活に関わる大切な情報が満載で、購入前には、目を通しておきたい書類です。今回は、その「重要事項調査報告書」の見方を解説し、チェックしておいた方が良いポイントをご紹介いたします。これから中古マンション購入を検討している方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

※今回の記事の内容は、管理会社に管理を委託していない自主管理のマンションは対象となりません。　

「重要事項調査報告書」とは、マンションの管理会社が発行する書類で、そのマンションの情報が細かく記載されているものです。売買契約時の「重要事項説明書」と名前は似ていますが、全くの別物です。

管理会社によって書式が異なりますが、記載されている項目は大体同じです。（書類名称も「管理費等に係るご報告」や「管理に係る重要事項調査報告書」など、管理会社によって異なりますが、ここでは「重要事項調査報告書」とします。）

＜「重要事項調査報告書」に記載されている主な内容＞
・管理費／修繕積立金のこと
・修繕工事の内容と実施時期
・大規模修繕工事の予定の有無
・管理組合のこと
・駐車場／駐輪場／バイク置き場のこと
・生活する上でのルール
・管理体制について（管理形態・窓口業務の時間など）
・アスベスト使用調査や耐震診断実施の有無
・民泊の可否
など

特に重要な内容は、売買契約時の「重要事項説明書」に抜粋して記載されていますが、「重要事項調査報告書」には詳細が書かれているので、ご自身の目で確認しておくことをおすすめします。

確認する際、まず見ておきたいのが「発行日」です。発行には費用が掛かるため、契約が決まった段階で最新のものを用意することが多く、販売中の段階では、少し古い情報の可能性もあります。

「発行日」の確認が終わったら、いよいよ各項目を見ていきましょう。まずは、毎月支払うことになる管理費と修繕積立金です。自分が支払う費用を確認しておくのも大事ですが、その他にもチェックしておきたいポイントがあります。

① 滞納がないか？

ご自身が購入予定の住戸で、滞納が発生していないか、念のため確認しておきましょう。また、マンション全体での滞納者の有無が記載されていることもあります。滞納者へは、管理会社から督促を行いますが、それでも支払われない場合は、管理組合が主体となって法的措置を行うこともあります。滞納者が複数いると、維持管理への影響が出てくることもあり、他人事ではありません。

② マンション全体の修繕積立金がきちんとストックされているか？

修繕積立金とは、住人が共用で使用する設備のメンテナンス・修繕に使われる積立金のこと。一般的に12年に一度「大規模修繕」が行われ、数千万円単位での費用が修繕積立金のストックから支払われます。この大規模修繕の際、資金が足りなくなるケースも、実は少なくありません。各所有者から一時金を集めたり、金融機関からの借り入れで賄うこともあります。借入金は当然返済しなくてはならないので、結局次回の大規模修繕でも資金が足りなくなってしまいます。

近年は自然災害による被害により、突発的な修繕が必要になることもあります。安心して暮らすために、修繕積立金のストックに余裕があるかチェックしておきたいところです。

ちなみに、大規模修繕工事にかかる費用は、1戸あたり約100万円～120万円が目安。（タワーマンションなどは、それより高額になります。）大規模修繕の前の時期に、そのくらいの費用がストックされるかどうかが、一つの判断基準になります。もっと詳しく調べておきたい方は、国土交通省から「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」が出ていますので、一読してみても良いかもしれません。

③ 管理費／修繕積立金の値上げ予定がないか？

毎月の負担に関わることなので、把握しておきたい項目です。ただし、修繕積立金に関しては、分譲時に安く設定されるのが一般的。築年数の経過とともに、修繕が必要になってきますから、適正に値上げされるのが妥当だと言えます。

一方、管理費の値上げは、人件費の高騰や、駐車場収入の減少などの要因で検討されます。値上げを回避するために、管理人の窓口業務時間の短縮など、管理業務の内容が見直されるケースも。

修繕工事の実施状況で少なくても確認しておきたいのは、前回の大規模修繕工事がいつ行われたか、ということ。前回の実施から年数が経過している場合は、次回の予定がどうなっているかも把握しておきたいところです。

マンションを維持管理するために必要な工事ですが、工事中は、大きな音が発生する・ベランダが使えないなど、普段の生活とは違う様子になります。特に、在宅勤務が多い方は、支障が出ることも考えられるので、直近で大規模修繕工事の予定がないか知っておくと良いでしょう。

「管理組合」は、各住戸の所有者で構成される団体のこと。区分所有法という法律により、マンションを購入したら、自動的に管理組合の組合員になるため、「加入しない」という選択をすることはできません。

実際の運営は、組合員の中から選出した役員によって組織される「理事会」が行いますが、「重要事項調査報告書」には、役員の選出方法や役員数などが記載されています。例えば選出方法が「輪番制」となっていれば、いつかは役員が回ってくるシステム、ということが分かります。

役員になると、定例会・総会への出席などの仕事が発生しますが、自分の手で自分の住むマンションをより住みやすくすることができる機会でもあります。また、暮らしやすい環境が保たれるということは、建物としての価値も維持されることに繋がります。

駐車場／駐輪場／バイク置き場の項目では、費用・サイズの制限・空き状況などが記載されているほか、ペット・楽器の制限、住戸のリフォーム工事を行う際の制限、管理人の窓口業務についてなど、生活に直結する情報が記載されています。また近年では「民泊」に関するルールを定めているマンションも多く、民泊の可否などの記載がある場合もあります。

ここまでご紹介してきたように、「重要事項調査報告書」は、マンションの管理に関わる情報が記載された重要な書類です。分からないことや疑問に思うことがあれば、購入前にきちんと営業担当者に確認しておくと安心ですね。

※「重要事項調査報告書」の書式や記載項目は、管理会社によって異なります。記事で紹介された項目が記載されていない場合があります。