「家族が増えて手狭になった」「子どもが独立して広い家が不要になった」といったタイミングで、自宅の買い替えを検討する方も少なくないですよね。今回は、買い替えをスムーズに進めるために、おさえておくべきポイントを解説していきます。

今住んでいる家の売却と、新居の購入がほぼ同時にできたら理想的ですが、現実はそうタイミング良くいきません。住まいの買い替えには、大きく分けて２つのパターンがあります。
【１】 売却先行型
【２】 購入先行型

先に今住んでいる家を売却し、その後で新居を購入するのが【１】売却先行型です。新居を購入するための資金が先に手に入るので、資金計画が立てやすいのがメリットです。一方で売却した際には、引渡しの日にちが決まってしまうため、そこまでに新居が見つからないと、仮住まいが必要になります。二度引っ越ししなくてはならず、手間とコストがかかるのがデメリットです。

先に新居を購入してから、今住んでいる家を売却するのが【２】購入先行型です。希望の条件の住まいを、じっくり探すことができるのがメリットです。また、引っ越しが一度で済み、仮住まいも必要にならないため、売却先行型に比べ、コストが抑えられます。今住んでいる家を住宅ローンで購入している場合は、一般的に二重で住宅ローンを組むことが難しいため、新居の購入資金として“つなぎ融資”を利用する手も。これは、住んでいた家を売却した代金で融資を返済する仕組みになっているもの。買い替えのための融資なので短期間であること、住宅ローンと比べて金利が高いこと、諸費用がかかることなど条件は十分に確認が必要ですが、活用すればスムーズに買い替えをすることができます。

一方デメリットとしては、今住んでいる家がいくらで売却できるのか分からない、という点が挙げられるでしょう。家を売る時は、いくらで売れるのか、まず売却査定する、という方も多いかと思いますが、実際にその価格で売れるとは限りません。思ったよりも低い価格で売れた時に、その売却資金で住宅ローンの残債を完済できないケースもあります。

住宅ローンの残債は、買い替えを考え始めたら、すぐにチェックしておきたいポイントです。「売却価格＜住宅ローンの残債」の状態になってしまうと、自己資金を投入しなければ、今住んでいる家を売却できないことになります。

その自己資金がない場合は、買い替えができないかと言うと、残債で賄えなかった分を、新居の住宅ローンに組み込むという方法があります。ただし、当然その分返済額が増えるので、毎月の負担が増えることになります。慎重に資金計画を行った方がよいでしょう。

買い替えを考え始めたら、今住んでいる家がいくらで売れるのか？も把握しておきたいところですよね。主な売却方法は、【１】仲介業者を通して売却する　【２】買取業者に売却する、の２つです。

【１】仲介業者を通して売却する
＜メリット＞
・納得のいくまでじっくり売却活動ができる。
・いくらで売り出すかは自分で決めることができる。
・そのエリアに強い、買い替えのサポートが手厚い、ネット広告に力を入れている、など仲介業者によって特色があるため、自分に合った業者を選んで依頼することができる。

＜デメリット＞
・買主が見つかるまで時間がかかることも。
・買主が住宅ローンを利用する場合は、契約から決済まで1か月程度かかる。（買主の都合により住宅ローンが通らなかった際は、契約が解除になってしまう。）
・室内の状況によっては、値下げ要因になってしまう。
・売却物件の情報がネットやチラシに出るので、売却していることや価格が周囲に知られてしまう。

【２】買取業者に売却する
＜メリット＞
・スピーディーに現金化できる。
・室内が汚れている、ダメージがある、という状況でもそのまま売却できる。
・周囲に知られず売却できる。
・仲介手数料（売却価格の約３％）が掛からない。
・都合がありすぐに引っ越しできない場合は、引渡し猶予の相談ができる。

＜デメリット＞
・【１】に比べて売却価格が下がる。
・複数の業者に買取査定を依頼した場合は、それぞれ内見などの対応をする必要がある。

【１】の場合、できるだけスピーディーに、納得のいく価格で売却するために、おすすめしたい一工夫があります。それは、“できるだけ生活感を消す”ということです。内見する人の気持ちになって考えてみると、他人の生活感が出ている家を見ても、そこに住みたいという心理になりにくいものです。

リビングのテーブル・カウンターなどには物を置かない。キッチンカウンター・シンク・コンロ周りにも何も置かない。洗面台にある歯ブラシや洗顔料なども隠す。といったように、徹底的に物を隠していけば生活感が出にくくなります。ただ、内見する人は収納の中も見ますので、隠したいものはバスケットや袋に入れるなど、ごちゃごちゃした感じがなるべく出ないようにするのがおすすめです。寝室は、寝具が目に入ると生活感が漂ってしまうので、大きいカバーで丸ごと隠してしまいましょう。

住宅情報サイトでも、生活感漂う写真が掲載されているのを見かけることがあります。これも、物件探しをする人の気持ちになって考えてみると、見映えの良い写真の方が、内見してみたくなりますよね。

もし、自分たちが退去し、家具などない状態であれば、ハウスクリーニングを行うのも効果的です。ガランとした状態になると、思ったより汚れが目立つもの。一生懸命掃除するのも良いですが、ハウスクリーニングの専門業者は、専用の薬剤を使用するため、その分キレイ度も違います。費用は大体、数万円～十数万円程度。それだけ見ると少なくない出費ですが、数千万円のものを売る時のコストの一部と考えれば、メリットの方が大きいかもしれません。