住まいを購入する時に使える、いくつかのお得な制度。その代表格とも言えるのが「住宅ローン減税」です。元々お得な制度ですが、消費税の増税対策として、2019年10月から2020年12月までに入居した場合には、さらにお得になる「特例措置」があります。もう間もなく終了予定であるこの特例、コロナ禍の影響で、延長される見込みになっているのです。この動きに注目するとともに、「住宅ローン減税」を活用するために知っておきたいポイントも整理してみましょう。
13年間税金が戻ってくる
そもそも「住宅ローン減税」とは、どのような制度かと言うと、毎年の所得税・住民税から一定の税額が控除されるというものです。控除期間は元々10年間でしたが、2020年11月現在、「特例措置」が行われており、控除される期間が13年間となっています。控除額の算出方法は、1年目から10年目までと、11年目から13年目までで異なります。
【1年目から10年目に控除される税額】
年末時点の住宅ローン借り入れ残高×1％
※控除額の上限は40万円
例えば、年末時点の住宅ローンの借り入れ残高が「3,000万円」だとしたら、その年の控除額は「3,000万円×1％＝30万円」です。
ただし、あくまで税額から控除される制度であるため、所得税・住民税が（上記の例だと）控除額30万円に満たない場合は、全額控除しきれないことになります。また、このケースでは、所得税と住民税を足した全額が戻ってくるわけではなく、住民税には控除の限度額（136,500円）があります。
つまり、以下のうち、最も小さい金額が住宅ローン減税の控除額となります。
２．控除額上限：40万円
３．所得税＋住民税（住民税控除の上限は136,500円）
【11年目から13年目に控除される税額】
1. 年末時点の住宅ローン借り入れ残高（上限4,000万円）×1％
2. 建物取得価格（上限4,000万円）×2％÷3
１、２いずれか金額が小さい方を適用。
どの算出方法が適用されるか、それぞれのケースによって異なりますが、いずれにしても13年間、毎年手元に税金が戻ってくるのは、お得感のある制度と言えます。
では、どのような物件が対象になるのでしょうか。
●10年以上の住宅ローンを利用すること
●自ら住むための住宅であること
住宅の種別は、戸建・マンション、新築・中古いずれでも該当し、増改築した場合でも利用することができます。マイホームとして利用することが条件なので、例えば、親のために購入した場合、貸家にする場合などは該当しません。
転勤になったらどうなる？
住宅を購入したけれど、仕事の都合で、住めなくなってしまうというケースも考えられます。住宅ローンの名義人であるご主人が単身赴任し、家族は引き続きそこに住むということであれば、住宅ローン減税を利用することができます。一方で、家族も一緒に転居する場合は、住宅ローン減税を利用することができなくなります。ただしこの場合でも、控除期間が残存するうちに転勤先から戻ってきた場合は、手続きをすることで再度利用することができます。
さらに、住まい探しの際に知っておきたいのは、その他の要件です。
●床面積が50㎡以上であること
●床面積の1/2以上を、自己の居住用途としていること
●新築または購入した日から6か月以内に入居し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続き住んでいること
●控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること
●中古の場合、木造…築20年以内、マンション等…築25年以内であること
床面積は登記簿謄本を確認
注意が必要なのは、ここで言う床面積とは、登記簿謄本に記載されている面積による、という点です。特にマンションだと、広告に記載されている面積と、登記簿謄本に記載されている面積では、測る方法が異なることが多いため面積も異なります。広告に記載されている面積が50㎡を少し上回るくらいであれば、登記簿謄本では50㎡未満である可能性もあります。
築年数が古い物件でも可能性あり
リノベーションマンションの場合、年数を重ねた物件だと、住宅ローン減税を利用できないのでは？とご質問をいただくことがあります。確かに、利用できる要件の中には、築25年以内、というものがあるのですが、耐震基準適合証明（一定の耐震基準を満たすという証明）があれば、住宅ローン減税を利用することができます。そのほかに、既存住宅売買瑕疵保険に加入していれば利用できる、といった条件も。築年数が経過している物件でも、制度を利用できる可能性があるので、ぜひ確認してみることをおすすめします。
13年間の特例が延期される見込み
冒頭でご紹介したように、控除期間が延長される特例措置が受けられるのは、2020年12月までに入居することが条件でした。ところが、コロナ禍の経済対策として、入居の期日を延長し、2022年末までに入居すれば、特例が受けられる見込みとなっています。引き続きお得な制度が使えるということなので、これから住まい探しをされている方にとっては、嬉しいニュースになりそうですね。
（なお、新型コロナウイルスの影響で、2020年12月までに入居が間に合わない場合、一定の期日までに契約している等の条件を満たせば、特例を受けられる措置が既に行われています。）
さらに、夫婦のみで住むような小規模住宅の需要が増えるとして、「床面積50㎡以上」の要件を緩和する可能性も出ているとか。二人暮らしや単身の方も、住宅ローン減税を使えるケースが増えることになるので、今後の動きに注目していきたいものです。
住宅ローン控除は、配偶者控除や、生命保険料控除といった「所得控除」ではなく、税額から直接差し引かれて戻ってくる「税額控除」。会社員の方の場合、1年目だけ確定申告が必要ですが、2年目以降は年末調整だけでお金が戻ってくるため、見た目にも分かりやすくお得感を実感できる制度です。入居時期の延長や面積緩和といった、新しい動きにも目を向けて、賢く利用したいですね。
※この記事は2020年10月31日現在で報道されている情報に基づいたものです。記事内の特例延長や条件緩和については、施行されない可能性もございます。
